Commercialista per agenti immobiliari

L'iscrizione che serve prima di iniziare

Per esercitare la mediazione immobiliare servono i requisiti professionali della legge 39/1989, cioè il diploma di scuola secondaria di secondo grado insieme a un corso di formazione con esame oppure a un periodo di pratica di almeno dodici mesi, oltre ai requisiti morali, e una segnalazione certificata di inizio attività presentata alla Camera di Commercio tramite la comunicazione unica o lo sportello unico del Comune, con l'iscrizione nel registro delle imprese o nel REA che ha sostituito il vecchio ruolo dei mediatori, soppresso nel 2010. I requisiti servono anche a chi fa mediazione dentro un'agenzia come dipendente o collaboratore, e l'agenzia deve indicarlo alla Camera di Commercio, perché senza abilitazione si possono svolgere solo compiti di supporto e la legge riconosce il diritto alla provvigione soltanto a chi è iscritto. Ogni mediatore deve inoltre avere una polizza di responsabilità professionale, richiesta per l'iscrizione.

Il coefficiente forfettario delle attività immobiliari

Nel regime forfettario l'attività di mediazione immobiliare, codice ATECO 68.31, rientra nel gruppo delle costruzioni e attività immobiliari, con un coefficiente di redditività dell'86%, e non in quello degli intermediari del commercio al 62%, con cui viene spesso confusa per la somiglianza del nome. È un punto da controllare fin dall'apertura della partita IVA, perché la fascia sbagliata porta a dichiarare una base imponibile diversa da quella dovuta. Restano valide le soglie generali del forfettario, 85.000 euro per l'uscita dall'anno successivo e 100.000 euro per l'uscita immediata con IVA dal superamento, di cui parliamo in Forfettario: cosa succede se superi 85.000 euro e cosa se superi 100.000, mentre il calcolatore forfettario aiuta a farsi un'idea dei numeri.

Gestione commercianti INPS e contributi fissi

L'agente immobiliare che esercita l'attività in modo abituale si iscrive alla gestione commercianti dell'INPS e versa, come ogni commerciante, i contributi fissi calcolati sul reddito minimale in quattro rate, più la quota percentuale sul reddito che lo supera. Chi è nel regime forfettario può chiedere la riduzione contributiva del 35%, riservata a chi resta nel regime agevolato, per cui se l'attività cresce ed esce dal forfettario la riduzione decade e i contributi tornano interi dall'anno del cambio di regime.

L'ENASARCO e la differenza con l'agente di commercio

L'ENASARCO è la cassa previdenziale degli agenti e rappresentanti di commercio, cioè di chi promuove stabilmente affari per conto di una o più imprese preponenti in base a un contratto di agenzia disciplinato dal codice civile. L'agente immobiliare svolge invece un'attività di mediazione, mettendo in contatto due parti indipendenti senza rappresentare stabilmente nessuna delle due, ed è per questo che non versa all'ENASARCO, anche se con questa categoria è l'equivoco che incontriamo più spesso. La previdenza obbligatoria dell'agente immobiliare abilitato passa dalla gestione commercianti dell'INPS. Il discorso può cambiare per chi collabora con un'agenzia senza essere abilitato alla mediazione e le procura clienti o incarichi in modo stabile, perché se il rapporto ha i caratteri del contratto di agenzia l'ENASARCO ritiene dovuti i contributi, ed è anche per questo che la posizione va definita per iscritto prima di cominciare.

IVA al 22% sulle provvigioni

La mediazione immobiliare non rientra fra le prestazioni esenti, quindi le provvigioni sono soggette all'aliquota ordinaria del 22%, a differenza di alcune intermediazioni finanziarie e assicurative che godono di un regime di esenzione. Chi è nel forfettario non addebita l'IVA in fattura, applicando invece l'imposta sostitutiva sul reddito prodotto.

La fattura fra compromesso e rogito

Il codice civile riconosce la provvigione al mediatore quando l'affare è concluso per effetto del suo intervento, e se questo accada già con il compromesso o solo con il rogito dipende da ciò che le parti hanno firmato, per cui conviene fissare nell'incarico di mediazione il momento in cui il compenso è dovuto, così da evitare contestazioni. La fattura segue invece le regole dell'IVA, che per i servizi considerano effettuata l'operazione all'incasso, o prima se la fattura è emessa prima, e molte agenzie incassano un acconto al compromesso e il saldo al rogito, fatturando ciascuna somma quando la ricevono.

Ritenuta d'acconto sulle provvigioni pagate da imprese

Quando la provvigione è corrisposta da un'impresa o da un altro sostituto d'imposta, si applica una ritenuta d'acconto del 23% calcolata sul 50% della provvigione, oppure sul 20% per chi dichiara di avvalersi in modo continuativo di dipendenti o di terzi, come prevede l'articolo 25-bis del DPR 600/1973, mentre chi è nel forfettario non la subisce se dichiara alla controparte di applicare il regime. Sulle provvigioni percepite da privati la ritenuta non si applica, perché il privato non è un sostituto d'imposta, e poiché l'agente immobiliare vende soprattutto a privati una parte importante della sua attività genera compensi senza alcuna ritenuta in acconto, con effetti diretti sulla liquidità e sul calcolo degli acconti d'imposta di fine anno.

Collaboratori, agenzia in Srl e incompatibilità

Le agenzie più strutturate operano in forma societaria, tipicamente una Srl, con agenti abilitati che vi lavorano come dipendenti, collaboratori o soci, e con collaboratori di agenzia che operano sotto la responsabilità di chi possiede l'abilitazione. L'attività di mediazione presenta alcune incompatibilità con altre professioni e cariche, da verificare caso per caso prima di assumere un doppio ruolo nella stessa trattativa.

Gli errori più frequenti che vediamo

Il primo è scegliere il coefficiente forfettario sbagliato confondendo la mediazione immobiliare con l'intermediazione commerciale, due categorie vicine nel nome ma con percentuali diverse. Il secondo è aprire per abitudine una posizione ENASARCO che per l'agente immobiliare abilitato non è dovuta, copiando quanto fatto da un collega che lavora invece come agente di commercio. Il terzo è fatturare la provvigione senza aver chiarito con il cliente il momento in cui il compenso diventa esigibile, con contestazioni che emergono quando l'affare non si conclude come previsto.

Cosa facciamo per agenti immobiliari

Seguiamo l'apertura della partita IVA verificando l'iscrizione al REA e i requisiti abilitanti, il regime forfettario con il coefficiente corretto, l'iscrizione alla gestione commercianti INPS, la fatturazione delle provvigioni e la riconciliazione delle ritenute subite con le certificazioni ricevute, la dichiarazione dei redditi. Lo studio è in Via Cipro 40 a Brescia; seguiamo anche agenti e agenzie che operano fuori provincia.

La prima consulenza è gratuita e la dedichiamo a capire come è strutturato il tuo rapporto con l'agenzia o con i clienti, da cui dipende l'inquadramento corretto.

Domande frequenti