Chi ha un'attività in forfettario e smette di gestirla di persona ha di solito due strade, venderla oppure darla in affitto a chi la prosegue. L'affitto ha un'attrattiva evidente, perché il canone arriva ogni mese e l'attività resta di proprietà. Il trattamento fiscale però cambia rispetto a quello a cui il forfettario è abituato, e conviene saperlo prima di firmare il contratto.
L'unica azienda e il reddito diverso
L'articolo 67, comma 1, lettera h), del TUIR (il testo unico delle imposte sui redditi) dice che l'affitto e la concessione in usufrutto dell'unica azienda da parte dell'imprenditore non si considerano fatti nell'esercizio dell'impresa. Il canone diventa un reddito diverso, che si determina sottraendo dalle somme percepite nell'anno le spese specificamente inerenti (articolo 71, comma 2, che dal 2027 diventa l'articolo 80, comma 2, del nuovo testo unico). Dal 01/01/2027 la stessa regola si trova nell'articolo 76, comma 1, lettera p), del nuovo testo unico approvato con il decreto legislativo 117/2026, con identico testo.
Il regime forfettario si applica a chi esercita attività d'impresa, arti o professioni (articolo 1, comma 54, della legge 190/2014), e l'imposta sostitutiva del 15% si calcola sui ricavi o compensi dell'attività moltiplicati per il coefficiente di redditività (comma 64). Se il canone non è reddito d'impresa, non entra in questo calcolo e finisce nel reddito complessivo, tassato con le aliquote IRPEF del 2026, 23% fino a 28.000 euro, 33% fino a 50.000 euro e 43% oltre. Questa conclusione si ricava dal testo delle norme, dato che non abbiamo trovato una risposta dell'Agenzia delle Entrate scritta apposta per il forfettario che affitta l'unica azienda.
Un esempio con i numeri
Mario Rossi ha un negozio in forfettario e lo dà in affitto per 1.500 euro al mese, cioè 18.000 euro all'anno, con 1.000 euro di spese direttamente collegate all'affitto. Il reddito diverso è di 17.000 euro. Se non ha altri redditi l'IRPEF lorda per il 2026, prima di addizionali e detrazioni, è di 3.910 euro (23%). Se invece ha altri redditi tassati con l'IRPEF per 30.000 euro (ad esempio uno stipendio o una pensione) il canone si somma e cade tutto nello scaglione del 33%, con 5.610 euro di imposta in più. Nessuna delle due cifre ha a che vedere con il 15% della sostitutiva, e chi continua a ragionare da forfettario rischia di accantonare molto meno del dovuto.
Se non è l'unica azienda
L'imprenditore che ha più aziende, o che affitta soltanto un ramo e continua a gestire il resto, resta nell'esercizio dell'impresa. In quel caso il canone tende a rimanere un componente dell'attività d'impresa, e va capito come entra nel calcolo della soglia degli 85.000 euro e del coefficiente. Su questo punto non abbiamo trovato prassi dell'Agenzia sul forfettario, per cui il caso va visto sul contratto prima di firmarlo.
Che sia l'unica azienda conta anche per le imposte indirette, e in una risposta a interpello del 2025 (n. 126) l'Agenzia ricorda, in premessa, che nell'affitto d'azienda in cui l'imprenditore individuale perde la qualifica di imprenditore i canoni sono fuori campo IVA e il contratto sconta l'imposta di registro proporzionale del 3%. Il caso deciso in quella risposta era un affitto di ramo d'azienda, per cui l'affermazione fa da cornice e non da decisione.
La partita IVA durante l'affitto
Chi affitta l'unica azienda non deve necessariamente chiudere la partita IVA. Nel modello AA9/12 delle Entrate c'è una casella per l'affitto dell'unica azienda, che si compila con una dichiarazione di variazione dati, e alla fine del contratto si comunica la ripresa. Se invece l'attività non riprende, la cessazione definitiva comporta conseguenze sui beni dell'impresa che vanno valutate caso per caso. Va verificata anche la posizione contributiva presso l'INPS come artigiano o commerciante, che dipende dall'attività effettivamente svolta.
Se sei tu a prendere l'azienda in affitto
Chi prende l'azienda in affitto e apre una nuova partita IVA può scegliere il forfettario comunicando, nella dichiarazione di inizio attività, di presumere i requisiti (comma 56), e deve verificare le cause che escludono il regime (comma 57), come la partecipazione a società di persone o il controllo di una srl che fa attività collegate.
L'aliquota del 5% per le nuove attività richiede tre condizioni (comma 65), cioè non aver esercitato attività d'impresa, arte o professione nei 3 anni precedenti, non limitarsi a proseguire un'attività svolta prima come lavoratore dipendente o autonomo e, se si prosegue l'attività di un altro soggetto, che i ricavi di quest'ultimo nell'anno precedente non abbiano superato 85.000 euro. Chi prende in affitto un'azienda di regola ne prosegue l'attività, per cui conta quanto ha incassato il concedente nell'anno prima dell'affitto, anche se l'Agenzia ha chiarito la regola per chi subentra nell'attività di altri e per chi acquista o eredita l'azienda, senza nominare l'affitto.
Se il passaggio avviene in corso d'anno, per l'Agenzia i ricavi del concedente e quelli dell'affittuario di quell'anno si sommano per verificare la soglia, e se la superano si esce dal regime dall'anno successivo.
Le soglie e le uscite dal regime sono spiegate nell'articolo sulle due soglie del forfettario, e la proposta della manovra 2027 non cambia la sostanza di quanto scritto qui, almeno nel testo oggi circolato, salvo che la soglia degli 85.000 euro, se la proposta passa, diventerebbe 100.000 euro ai fini delle imposte sui redditi.
Gli errori da evitare
Il primo errore è trattare il canone come un incasso dell'attività e versare il 15% sul coefficiente, quando invece va dichiarato come reddito diverso, mentre il secondo è firmare il contratto senza chiedersi se l'azienda affittata sia l'unica. Prima di firmare servono il contratto con l'inventario dei beni, l'elenco degli altri redditi dell'anno e un calcolo dell'IRPEF che ne deriva, per sapere quanto resta del canone.
Contenuto a scopo informativo, aggiornato al 09/11/2026 sulla base dell'articolo 1, commi da 54 a 72, della legge 23 dicembre 2014 n. 190, degli articoli 67 e 71 del TUIR nel testo vigente nel 2026, degli articoli 76 e 80 del decreto legislativo 117/2026 (testo unico delle imposte sui redditi, efficace dal 01/01/2027), delle circolari dell'Agenzia delle Entrate n. 17/E/2012 e n. 10/E/2016 e della risposta n. 126/2025, tutti letti sui testi ufficiali. L'esempio numerico usa dati di fantasia e aliquote IRPEF 2026 prima di addizionali e detrazioni. Importi, soglie e termini possono variare in base alla tua posizione e a provvedimenti successivi, per cui conviene verificarla con lo Studio prima di procedere. Non sostituisce un parere professionale.