Commercialista per società immobiliari e affitti brevi

Quando l'immobile diventa attività d'impresa

Quando la gestione immobiliare (comprare, ristrutturare e rivendere, o mettere a reddito con locazioni brevi e tradizionali un patrimonio di più unità) esce dall'ambito del privato che affitta un appartamento e diventa un'attività organizzata, cambiano le regole IVA, il rischio di essere considerati società di comodo e, per chi opera nel breve termine, gli adempimenti delle strutture ricettive. Seguiamo società immobiliari di compravendita e di gestione locazioni, a Brescia e con patrimoni distribuiti anche fuori regione, gestiti a distanza.

L'IVA sulle compravendite, obbligatoria, esente o per opzione

La cessione di un immobile da parte di un'impresa segue regole diverse a seconda del tipo di fabbricato e di chi vende, e per i fabbricati abitativi la cessione da parte dell'impresa costruttrice o di ripristino entro cinque anni dalla fine dei lavori è imponibile IVA per obbligo di legge, mentre oltre quel periodo è esente ai sensi dell'articolo 10 numero 8-bis del DPR 633/1972, salvo l'opzione per l'imponibilità che la stessa impresa può esercitare in atto. Per le imprese diverse dal costruttore o dal ripristinatore la cessione di un abitativo è esente senza possibilità di opzione, con la sola eccezione degli alloggi sociali. Per i fabbricati strumentali per natura l'articolo 10 numero 8-ter prevede la stessa imponibilità di legge per costruttore e ripristinatore nei cinque anni e, negli altri casi, l'esenzione con la possibilità di optare per l'IVA, che qui spetta a qualsiasi venditore. Quando la cessione, abitativa o strumentale, è imponibile su opzione e l'acquirente è soggetto passivo IVA, si applica il reverse charge. Un atto notarile sbagliato nella qualificazione IVA genera conseguenze rilevanti e difficili da correggere dopo il rogito, per questo la qualificazione la verifichiamo sempre prima della stipula, non dopo.

Il termine dei cinque anni per le imprese di ripristino

Chi acquista, ristruttura in modo consistente e rivende individua spesso il proprio modello nell'impresa di ripristino, qualifica che richiede interventi di recupero rilevanti sull'immobile. La finestra temporale dalla fine dei lavori entro cui la successiva cessione resta soggetta a IVA per obbligo, anziché rientrare nel regime di esenzione con opzione, va monitorata caso per caso, perché la data di fine lavori dichiarata al Comune e la data dell'atto di vendita determinano insieme se l'operazione è dentro o fuori quella finestra.

Gli affitti brevi fra CIN, cedolare secca e intermediari

Chi gestisce alloggi in locazione breve, tramite piattaforme come Airbnb o in autonomia, deve dotarsi del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ciascuna unità, requisito necessario per pubblicare l'annuncio, da esporre anche all'esterno dello stabile e verificato dagli intermediari di prenotazione, e chi gestisce gli affitti brevi in forma imprenditoriale, come una società, deve anche presentare la SCIA allo sportello unico del Comune. La cedolare secca, il regime sostitutivo facoltativo per le locazioni di immobili abitativi, è riservata ai proprietari persone fisiche che agiscono fuori dall'esercizio di attività d'impresa, quindi una società, anche se gestisce solo due appartamenti, non può optare per la cedolare secca sui redditi da locazione, che restano tassati secondo le regole ordinarie del reddito d'impresa. Su questo punto c'è spesso confusione quando un privato con più immobili valuta di conferirli in una società senza aver chiaro che perderà l'accesso a quel regime agevolato. La disciplina delle locazioni brevi, con la ritenuta che gli intermediari applicano sui canoni incassati per conto del locatore, riguarda anch'essa le sole persone fisiche fuori dall'attività d'impresa, e per una società i corrispettivi degli affitti brevi restano ricavi d'impresa soggetti alle regole ordinarie.

Il rischio delle società di comodo

Una società immobiliare con pochi ricavi rispetto al valore degli immobili posseduti rischia di rientrare nella disciplina delle società di comodo, che presume un reddito minimo indipendentemente dal risultato effettivo dell'esercizio e limita l'utilizzo di crediti IVA e perdite fiscali quando i ricavi effettivi non superano determinate soglie calcolate sul valore degli asset. Il test va rifatto ogni anno, perché una società può risultare operativa in un esercizio e non operativa in quello successivo semplicemente per un calo di ricavi o un immobile temporaneamente sfitto, e per le società di questo tipo lo facciamo sistematicamente in fase di bilancio.

Gli errori più frequenti che vediamo

Il primo è la qualificazione IVA di una compravendita decisa senza verificare con precisione la storia dell'immobile, lavori eseguiti e data di fine lavori comprese. Il secondo è l'assunzione che una società possa accedere alla cedolare secca sui propri affitti, cosa che la norma esclude sempre per i soggetti che agiscono in regime d'impresa. Il terzo è la mancata verifica annuale del test di operatività, con una società che scivola nella disciplina delle società di comodo senza che nessuno se ne accorga fino alla dichiarazione dei redditi, quando ormai è tardi per intervenire sui numeri dell'anno.

Cosa facciamo per società immobiliari e gestori di affitti brevi

Seguiamo la qualificazione IVA delle compravendite prima e dopo il rogito, il reverse charge quando applicabile, la contabilità ordinaria e il bilancio, il test di operatività delle società di comodo, gli adempimenti fiscali degli affitti brevi in forma societaria, la fatturazione delle locazioni per conto di proprietà gestite, e per i soci che amministrano la società la posizione previdenziale su cui torna utile l'articolo Utili non distribuiti e contributi INPS del socio di Srl. Lo studio è in Via Cipro 40 a Brescia; seguiamo anche patrimoni immobiliari e società con proprietà fuori regione, gestiti interamente a distanza.

La prima consulenza è gratuita e la usiamo per fotografare il portafoglio immobiliare, la forma societaria e il modello di gestione, prima di qualunque indicazione operativa.

Domande frequenti