Se affitti un immobile da persona fisica puoi sommare il canone agli altri redditi e pagare IRPEF e addizionali, oppure scegliere la cedolare secca, un'imposta sostitutiva con aliquota fissa. La scelta riguarda chi ha appartamenti locati e tocca anche l'inquilino, perché cambiano le imposte sul contratto e il canone non può più essere aggiornato. Fino al 31/12/2026 vale l'articolo 3 del decreto legislativo 23/2011, mentre dal 01/01/2027 la disciplina passa negli articoli da 203 a 206 del testo unico delle imposte sui redditi (decreto legislativo 117/2026).

Chi può sceglierla e a quali condizioni

Possono optare le persone fisiche proprietarie, o titolari di un altro diritto reale come l'usufrutto, che non affittano nell'esercizio di un'attività d'impresa o di arti e professioni. Se l'immobile ha più proprietari, ciascuno decide per sé. L'immobile deve essere un'abitazione (categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusa l'A/10) locata a uso abitativo, con le pertinenze affittate insieme o con un contratto separato che richiami quello principale e sia stipulato fra le stesse parti.

L'imposta si calcola sul canone annuo pattuito, senza l'abbattimento del 5% che spetta nella tassazione ordinaria, e le aliquote sono due:

  • 21% per i contratti a canone libero;
  • 10% per i contratti a canone concordato, se l'abitazione si trova in uno dei comuni con carenza di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i comuni confinanti e gli altri capoluoghi di provincia) o in un altro comune ad alta tensione abitativa individuato dal CIPE.

Brescia è capoluogo di provincia e rientra, mentre per un comune della provincia conviene controllare l'elenco prima di firmare, perché le delibere del CIPE sono state aggiornate nel tempo. L'aliquota del 10% spetta, fra gli altri casi, anche in alcuni comuni colpiti da stato di emergenza per calamità e in alcuni comuni del sisma del 2016 per i quali è stata individuata una zona rossa. Per questi comuni, secondo il testo della norma, l'estensione riguarda l'aliquota del 10%, mentre la riduzione del 30% del reddito in tassazione ordinaria, spiegata più avanti, riguarda i comuni ad alta tensione abitativa. Nei contratti concordati non assistiti dalle associazioni serve l'attestazione di rispondenza del canone all'accordo territoriale.

Che cosa cambia nel contratto

La cedolare sostituisce l'imposta di registro e il bollo sul contratto, sulle proroghe e sulle risoluzioni, mentre non sostituisce l'imposta di registro dovuta per la cessione del contratto. Con la tassazione ordinaria il registro è del 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro sulla prima annualità secondo la scheda dell'Agenzia delle Entrate, e scende per i contratti concordati nei comuni ad alta tensione abitativa perché la base imponibile si riduce al 70% (articolo 8, comma 1, della legge 431/1998).

Il bollo è di 16 euro ogni quattro facciate o cento righe. Locatore e conduttore rispondono in solido, ma le spese di registrazione si dividono di norma a metà (articolo 8 della legge 392/1978), per cui il risparmio del locatore è in genere la metà dell'importo.

L'altro effetto è la rinuncia, per tutta la durata dell'opzione, a chiedere l'aggiornamento del canone, ISTAT compreso e anche se il contratto lo prevede. Se hai un contratto pluriennale con l'adeguamento automatico conviene stimare quanto varrebbe nel periodo, perché è un costo che il confronto fiscale non mostra.

Come si esercita l'opzione

L'opzione si esprime al momento della registrazione del contratto, oppure negli anni successivi nei contratti pluriennali. Se non la eserciti all'inizio le imposte di registro e di bollo già versate non ti vengono rimborsate. Prima dell'opzione il locatore deve comunicare all'inquilino, con lettera raccomandata, che sceglie la cedolare e rinuncia all'aggiornamento del canone, e l'articolo 3, comma 11, del decreto legislativo 23/2011 collega a questa comunicazione l'efficacia dell'opzione. La circolare 26/E del 2011 esclude la consegna a mano e richiede la comunicazione a ciascun conduttore, mentre la circolare 20/E del 2012 la considera non necessaria se il contratto prevede già espressamente la rinuncia all'aggiornamento. Per prudenza conviene comunque inviare la raccomandata.

In caso di proroga la conferma dell'opzione va data entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della proroga precedente. Per il comma 3 dell'articolo 3 la proroga non comunicata non comporta la revoca dell'opzione quando il comportamento del locatore è coerente con la cedolare, cioè con i versamenti e la dichiarazione fatti secondo quel regime, ma conviene comunque rispettare il termine. Si può revocare l'opzione in ciascuna annualità successiva alla prima, con il modello RLI ed entro il termine di pagamento del registro, cioè 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente, e la revoca comporta il versamento dell'imposta di registro dovuta (provvedimento dell'Agenzia delle Entrate 55394 del 07/04/2011, punto 2.2).

Un confronto con i numeri

Prendiamo un canone libero di 7.200 euro l'anno (600 euro al mese) per un immobile posseduto per intero, con dati di fantasia. La cedolare al 21% costa 1.512 euro. Con la tassazione ordinaria al reddito si aggiungono 6.840 euro (il canone meno il 5%), e nel confronto che segue si considera solo l'IRPEF nazionale, senza addizionali, che con la cedolare non si pagano e con la tassazione ordinaria si aggiungono. Per le detrazioni e i benefici legati al reddito, nel calcolo la cedolare entra per il canone pieno di 7.200 euro, come prevede l'articolo 3, comma 7, del decreto legislativo 23/2011. Gli esiti per cinque posizioni diverse sono questi:

  • lavoratore autonomo in regime ordinario con 40.000 euro di altri redditi, il canone aumenta il carico di 2.412,65 euro con la tassazione ordinaria e di 1.675,65 euro con la cedolare, quindi la cedolare fa risparmiare 737,00 euro;
  • lavoratore dipendente con 24.000 euro, il canone aumenta il carico di 2.404,82 euro con la tassazione ordinaria e di 2.090,94 euro con la cedolare, quindi la cedolare fa risparmiare 313,88 euro;
  • lavoratore dipendente con 10.000 euro, il canone aumenta il carico di 1.796,70 euro con la tassazione ordinaria e di 1.768,47 euro con la cedolare, quindi la cedolare fa risparmiare 28,23 euro;
  • pensionato con 5.000 euro, 983,18 euro contro 1.512,00 euro, quindi la tassazione ordinaria conviene di 528,82 euro;
  • forfettario con 40.000 euro, 1.573,20 euro contro 1.512,00 euro, quindi la cedolare fa risparmiare 61,20 euro.

Con la cedolare il carico supera i 1.512 euro dell'imposta perché il canone entra nel reddito di riferimento e riduce la detrazione per lavoro, di 163,65 euro per l'autonomo e di 578,94 euro per il dipendente.

Nel caso del pensionato la detrazione per la pensione resta alta anche con il canone (1.740,02 euro su un reddito di 11.840 euro), per cui in tassazione ordinaria il canone costa 983,18 euro, mentre con la cedolare il carico resta di 1.512,00 euro, perché l'IRPEF sulla pensione rimane azzerata dalla detrazione. Con questo canone la tassazione ordinaria resta più conveniente finché la pensione non supera i 6.800 euro circa.

Nel caso del dipendente con 10.000 euro conta anche il trattamento integrativo, che senza il canone spetterebbe per 1.200 euro e che il datore di lavoro ha già erogato in busta paga. Con la tassazione ordinaria il reddito sale a 16.840 euro, l'IRPEF passa da 345 a 941,70 euro e il trattamento integrativo si restituisce per intero. Con la cedolare il reddito di riferimento sale a 17.200 euro e l'IRPEF si azzera, ma il trattamento integrativo scende a 598,53 euro, per cui ai 1.512 euro di cedolare si aggiungono 601,47 euro da restituire. La somma del cuneo di 530 euro resta in entrambi i casi e il risparmio finale è di 28,23 euro.

Nell'esempio del forfettario, la tassazione ordinaria costa 1.573,20 euro perché non c'è nessuna detrazione da lavoro, e la cedolare risparmia 61,20 euro. Il vantaggio si ribalta se ci sono detrazioni personali superiori a quella cifra, per esempio spese sanitarie oltre 451 euro circa o rate di bonus edilizi, che con la cedolare restano incapienti.

Calcola la tua convenienza

Il calcolatore confronta le due strade sui tuoi dati, con l'IRPEF 2026 e, se le indichi, le addizionali. Il calcolo si fa nel browser, senza inviare né salvare gli importi che inserisci.

Canone di un anno intero, prima delle quote di possesso.
Per il canone concordato in comune ad alta tensione abitativa (elenco D.L. 551/1988 e CIPE, Brescia compresa) spettano la cedolare al 10% e, con la tassazione ordinaria, la riduzione del 30% del reddito. Gli effetti sul registro non sono considerati.
Per esempio le spese sanitarie dell'anno, al netto di eventuali franchigie.
Somma delle due aliquote. Con la tassazione ordinaria si applicano anche al reddito del canone, con la cedolare no.
Il risultato si aggiorna mentre scrivi.

Stima indicativa, solo IRPEF 2026, che non sostituisce il calcolo sulla tua dichiarazione. Il test del trattamento integrativo considera la sola detrazione da lavoro dipendente, senza familiari, mutui o rate di spese edilizie.

Non sono considerati familiari a carico, altre detrazioni, contributi, imposta di registro e bollo risparmiati, ISEE, rinuncia all'aggiornamento del canone, rendita catastale rivalutata se superiore al canone, maggiorazione di 50 euro della detrazione per altri redditi, minimo di 1.380 euro dei contratti a tempo determinato ed esenzioni delle addizionali comunali. La riduzione del 30% dei concordati richiede un contratto conforme agli accordi locali e non spetta ai transitori, salvo quelli per studenti universitari. Per il forfettario il reddito inserito non modifica il calcolo, che dipende dal solo canone, e serve soltanto per gli avvisi.

Quando non conviene

In pieno primo scaglione la tassazione ordinaria costa il 21,85% del canone libero (23% su 95%), contro il 21% della cedolare, quindi la differenza a favore della cedolare è minima.

Nei contratti concordati dei comuni ad alta tensione abitativa il reddito tassato in via ordinaria si riduce di un ulteriore 30% (articolo 8, comma 1, legge 431/1998), per cui in pieno primo scaglione la tassazione ordinaria costa il 15,30% del canone contro il 10% della cedolare. Il confronto si ribalta quando con la cedolare le detrazioni personali diventano incapienti, perché sul reddito in cedolare non si fanno valere né oneri né detrazioni, e quando il reddito è basso e le detrazioni restano alte anche con il canone, come per la pensione dell'esempio.

Sotto i 15.000 euro circa di altri redditi la convenienza non cresce in modo regolare. Entrano in gioco il trattamento integrativo, che cambia con il reddito di riferimento, e la perdita della somma del cuneo fiscale oltre i 20.000 euro, per cui il calcolo va fatto caso per caso, senza una soglia unica.

Il reddito in cedolare esce dal reddito complessivo ma, secondo l'articolo 3, comma 7, del decreto legislativo 23/2011, rileva per le detrazioni, per i benefici anche non tributari e ai fini ISEE. Chi valuta un familiare a carico o una prestazione legata al reddito deve quindi tenerne conto.

I casi dubbi

La cedolare non si applica, secondo la prassi dell'Agenzia delle Entrate, quando il conduttore agisce nell'esercizio di un'attività d'impresa o di lavoro autonomo, anche se l'immobile ospita i dipendenti, mentre la sentenza della Cassazione, Sezione tributaria, n. 12395 del 07/05/2024 e la conforme n. 12079 del 07/05/2025 ammettono la cedolare, perché l'esclusione riguarda le locazioni effettuate dal locatore nell'esercizio di un'attività d'impresa e non la qualità del conduttore. Il MEF, rispondendo a un'interrogazione (5-03773 del 26/03/2025), ha definito la prima sentenza al momento isolata. L'orientamento di legittimità è quindi contrastato dalla prassi e, se si sceglie la cedolare con un conduttore professionista o società, si può andare incontro a un contenzioso.

I negozi (categoria catastale C/1, fino a 600 metri quadrati escluse le pertinenze) hanno avuto la cedolare al 21% solo per i contratti stipulati nel 2019 (articolo 1, comma 59, legge 145/2018). Un contratto nuovo su un negozio nel 2026 non può quindi andare in cedolare. L'opzione è invece ammessa per le abitazioni locate a cooperative edilizie o a enti senza scopo di lucro, a condizione che le sublochino a studenti universitari e le mettano a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone.

Le locazioni brevi dal 2026

Per locazione breve si intende il contratto di durata non superiore a 30 giorni, a uso abitativo, stipulato da una persona fisica fuori dall'attività d'impresa. L'aliquota della cedolare è del 26%, ridotta al 21% per una sola unità immobiliare che indichi nella dichiarazione dei redditi (articolo 4, comma 2, del decreto legge 50/2017).

Dal 2026 questo regime vale solo se in un periodo d'imposta destini alle locazioni brevi non più di due appartamenti, mentre fino al 2025 il limite era di quattro. Lo prevede l'articolo 1, comma 17, della legge 199/2025, che modifica l'articolo 1, comma 595, della legge 178/2020. Oltre i due appartamenti l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale.

Se un portale o un'agenzia incassa i canoni o interviene nel pagamento, trattiene il 21% a titolo di acconto (articolo 4, comma 5), qualunque regime tu scelga, e l'imposta effettivamente dovuta si regola nella dichiarazione.

La cedolare secca in breve

  • aliquota 21%, oppure 10% per il canone concordato nei comuni ammessi, Brescia compresa;
  • sostituisce registro e bollo su contratto, proroghe e risoluzioni, ma non sulla cessione del contratto;
  • comporta la rinuncia all'aggiornamento del canone, ISTAT compreso, e richiede la raccomandata all'inquilino;
  • proroga da confermare entro 30 giorni dalla scadenza, revoca entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità;
  • conviene soprattutto con altri redditi medio-alti, mentre con pensioni basse o detrazioni incapienti può costare di più;
  • il canone in cedolare conta per ISEE, detrazioni e benefici;
  • locazioni brevi dal 2026, non più di due appartamenti, 21% su una sola unità e 26% sull'altra;
  • il calcolatore dell'articolo stima la convenienza sui tuoi dati, per l'IRPEF 2026 e, se le indichi, le addizionali.
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Contenuto a scopo informativo, aggiornato al 7 ottobre 2026 sulla base della scheda dell'Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca (29 maggio 2026) e della guida sulle locazioni brevi (aprile 2026). Norme considerate sono l'articolo 3 del decreto legislativo 23/2011 e, dal 01/01/2027, gli articoli 203-206 del testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026). Si aggiungono l'articolo 4 del decreto legge 50/2017, articolo 1, comma 595, della legge 178/2020, legge 199/2025 (articolo 1, commi 3 e 17), provvedimento AdE 55394 del 07/04/2011 e istruzioni al modello Redditi PF 2026. Gli esempi usano importi di fantasia e la sola IRPEF nazionale. Termini e importi variano con la tua situazione, per cui conviene verificarla con lo Studio. Non sostituisce un parere professionale.